Долевое участие (ДУ) в строительстве это один из способов получения объекта жилой недвижимости. Бывают ситуации, при которых первичный пайщик не желает проводить обязательные платежи, либо решил не покупать недвижимость, в новом доме подыскав другое, но уже является пайщиком и платит за свое участие денежные взносы по составленному соглашению.

Выходом из ситуации будет уступка (передача) права требования по такой сделке.

Понятие соглашения

Понятие такой сделки содержится в Гражданском кодексе (382 статья).

ГК РФ Статья 382. Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу

1. Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.

Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).

3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику — физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.

Согласно его нормам, под таким соглашением подразумевается передача возможности требования выполнения обязательств в отношении третьего лица от предыдущего долевого собственника другому лицу (он автоматически становится пайщиком).

Поэтому, в таком соглашении ДУ по уступке возможности требования по участию в доле присутствуют три стороны:

• первичный пайщик, то есть это конкретное лицо (субъект хозяйственной деятельности или гражданин), что на основании договоренности о паевом участии подписало с владельцем договор, и некоторое время выполняло по нему обязанности (вносило плату);
• физическое лицо или субъект хозяйственной деятельности, которому первичный долевой пайщик передает все свои полномочия (например, обязанности и права) по ДДУ, и возможность требования передачи возведенного объекта жилья в собственность;
• инвестор (застройщик), это компания, которая начала строительство многоэтажного дома, и действует как субъект хозяйственной деятельности, который должен отдать своим пайщикам недвижимость, а те обязаны вносить за это на его счет обязательные взносы.

Предметом такого соглашения будет право требования у застройщика жилого помещения, сроком исполнения соглашения момент передачи всех необходимых документов, а ценой соглашения, сумма, которую должен заплатить новый пайщик первичному.

Как правильно заключить ДДУ?

Нужно запомнить, что суммой, за которую выкупают такое право, есть те финансовые средства, что были потрачены первичным пайщиком в качестве взносов с некоторыми процентами.

Законодательство, которое регулирует данные правоотношения

Рассмотрим, какое законодательство регулирует данные вопросы.

1. Гражданский кодекс. Он дает понятие уступки такого права требования (ст. 382 ГК), юридическую форму таких соглашений (ст. 383-384 ГК), а также регламентирует типовые права и обязанности сторон (ст. 382 ГК).
2. Федеральный Закон «Об участии граждан в долевом строительстве ». В нем детально расписывается порядок таких соглашений, а также ситуации, при которых лица не имеют возможности переуступить жилье другому пайщику.

ГК РФ Статья 383. Права, которые не могут переходить к другим лицам

Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

• такое соглашение разрешается заключать только после того, как ДДУ был официально зарегистрирован в специальном государственном реестре;
• нельзя делать переуступку требования в том случае, когда между инвестором и пайщиком уже подписан акт о принятии недвижимости в пользование (собственность);
• если по соглашению о ДДУ имеется задолженность в обязательных взносах перед застройщиком у того, кто хочет переуступить свое право (первоначального пайщика) тогда перед подписанием уступки они должны также заключить между собой договор о переводе существующего долга на нового пайщика;
• соглашение по уступке паевого требования в обязательном порядке обязано быть зарегистрировано в реестре, иначе оно не будет иметь юридической силы.

Процесс оплаты уступка права требования по договору долевого строительства

В большинстве случаев многих смущает вопрос оплаты при уступке паевого требования. Он будет происходить по следующему алгоритму.

1. Сначала стороны должны найти компромисс в цене договора (сколько получающий право требования заплатит отступнику), а также провести консультации с инвестором о наличии или отсутствии задолженности по взносам.
2. Следующий шаг это подписание договора цессии. Стороны должны детально оговорить в нем сумму, которая должна быть выплачена, а также каким способом произойдет оплата, и чем она подтвердится. При этом в соглашении нужно прописать, что оно вступит в законную силу только после передачи денег, а данный факт будет подтвержден распиской или актом.
3. После передачи денег, к договору подкладывается документ подтверждающий передачу денег, и новый покупатель обязан зарегистрировать договор в государственном реестре.

Особенности переуступки права требования по ДДУ, рассмотрены в этом видео:

Важно запомнить, что такое соглашение не предусматривает оформления предварительного договора. Некоторые юридические лица или застройщики предлагают тем, кто отступает право паевого требования вексель в качестве оплаты.

Но это рискованный шаг, ведь этот документ подтверждает факт наличия виртуальных средств в виде обязательств, но реальными деньгами это не подкрепляется. Образец договора, можно скачать ниже.

Документы

Теперь перейдем к рассмотрению пакета документов, которые понадобятся для таких сделок.

1. Первое что необходимо потребовать у первоначального пайщика это зарегистрированный договор паевого участия, в котором детально расписан объект жилой недвижимости, и внимательно ознакомиться с реквизитами инвестора.
2. Следующий шаг, это проверка самого застройщика. В реестре прав на объекты недвижимости необходимо проверить, кому принадлежит участок земли где происходит застройка, затребовать справку подтверждающую что, дано разрешение на постройку дома.
3. После выполнения первых двух пунктов, старый пайщик обязан предоставить справку что у него нет задолженности по оплате взносов, или наоборот, в какой сумме она имеется.
4. Далее новый покупатель обязан потребовать справку у инвестора о том, что между ним и старым пайщиком не подписан документ (акт) о передачи и принятии объекта недвижимости (в таком случае соглашение подписывать нельзя).
5. Также рекомендуется получить информацию из государственного реестра о том, что на пай нет никакого обременения (арест или другие ограничения наложенные судом или государственными органами).
6. Когда вся информация собрана, стороны обязаны составить специальное уведомление, которое направить застройщику по почте или вручить под расписку о их намерениях.
   Такое уведомление обязательный процесс, поскольку это требования законодательных актов, и если застройщик в обязательном порядке не будет информирован в этом, то он может обратиться в суд о признании такого соглашения недействительным.
7. После того как от застройщика придет ответ о том, что он не против предстоящей сделки, либо будет документальное представление о получении уведомления, стороны имеют право приступать к подписанию договора.
8. Последний документ, на который нужно обратить внимание участникам этой сделки, состоит в том, что к соглашению, в обязательном порядке, должен прилагаться акт или реестр документов передающихся от старого пайщика к новому. Без него договор просто не зарегистрируют в государственном органе.

Схема уступки.

Вот такой перечень документации, которая понадобиться для переуступки прав требования по ДДУ. Интересно знать, что направляя уведомление застройщику, стороны могут самостоятельно прописать в них срок, на протяжении которого с момента получения этого документа застройщик обязан дать свой ответ.

Государственная регистрация

Теперь рассмотрим вопрос о регистрации такого соглашения. Согласно законодательства, все договора паевого (долевого) участия обязаны быть внесены в государственный реестр (зарегистрированы в нем).

С учетом того, что такая сделка, формально делает нового кредитора пользователем и собственником объекта недвижимости, поэтому это соглашение также должно пройти регистрацию.

Этот процесс можно начинать только после того, как соглашение будет подписано и к нему будет приложен реестр или акт о переданных документах. Без этой процедуры сделка не будет иметь юридической силы. Конечно же, за такие действия нужно будет платить государственную пошлину.

Нужно запомнить, что с момента регистрации соглашения у нового пайщика не наступает право полной собственности на будущее жилое помещение. То есть он становиться долевым пайщиком, а после подписания акта о принятии объекта недвижимости, он должен будет снова его регистрировать.

Сроки переуступки

Как таковых сроков для совершения данных действий не существует. Тем более, что действующие нормативно-правовые акты говорят о том, что такое соглашение нельзя подписывать после того будет надлежащим образом оформлен акт о принятии жилого помещения.

Интересно знать, что застройщик имеет полное право оспаривать договор по переуступке. При этом мотивировка такого иска в судебный орган может быть разной. Часто это бывает в ситуации, если он не был предупрежден о такой сделке через уведомление.

Особенности заключения договора переуступки с подрядчиком

На этом рынке часто возникают ситуации, при которых застройщиком выступает субъект экономической деятельности, который просто владеет земельным участком, а для проведения работ нанимает подрядную организацию.

Какие подводные камни при таком соглашении, смотрите в этом видео:

Поэтому некоторые долевые участники решаются на уступку прав требования подрядчику. Такие правоотношения ничем не отличаются от обычного договора переуступки прав, но существуют определенные нюансы.

1. Первый состоит в том, что никогда не нужно соглашаться на то, чтобы фактом подтверждения оплаты служил вексель. Он нем было рассказано выше.
2. Второй момент состоит в том, что субъект проведения строительных работ может идти и главным инвестором строительства. В таком случае никакой третьей стороны по делу не будет, и просто дольщик передаст свои права инвестору, который должен передать объект жилой недвижимости другому пайщику либо оставить на своем балансе.

Договор цессии по долевому участию в строительстве довольно распространенный тип сделок на этом рынке. Это вызвано не только особенностями такой формы приобретения жилой недвижимости, но и возможностью значительно сэкономить.

Так как квартира в новостройке, которая уже сдана в эксплуатацию стоит гораздо дороже, чем аналогичный объект недвижимости, что еще не завершен, даже если остались некоторые отделочные работы.