Проживание в высотных домах с большим количеством квартир, предусматривает множество вопросов по их ремонту и обслуживанию. Собственников не всегда устраивает, как с этим справляются управляющие компании. Поэтому сейчас многие выбирают такой способ  управления собственностью, как председатель ТСЖ.

Товарищество собственников жилья

Сокращенно «ТСЖ» – это организация, преследующая некоммерческие цели. В своей работе она руководствуется нормами Жилищного кодекса. Поскольку ТСЖ носит статус юридического лица, для него обязательна регистрация в налоговой службе. Этот вид организации имеет определенное правовое положение. Оно предопределено Жилищным Кодексом РФ, глава 14.

Организация имеет определенную структуру, за каждой ступенью которой закреплена определенная функция:

• Общее собрание членов ТСЖ – выступает руководящим органом;
• Правление во главе с председателем – занимается непосредственно управлением и исполнением принятых решений;
• Ревизионная комиссия – контролирует исполнение решений и качество их выполнения.

Цель организации — обеспечение комфортных условий для проживания собственников, связанных с управлением материальными средствами и организацией эксплуатации коммунальных сетей.

Что такое ТСЖ?

Задачи ТСЖ

• Содержать вверенное имущество в соответствующем состоянии, удовлетворяющем всем санитарным нормам.
• Оптимизировать затраты на обслуживание здания, коммунальные услуги.
• Сохранять и увеличивать рыночную стоимость здания.
• Учитывать интересы собственников в процессе ведения хозяйственной деятельности.
• Оказывать жильцам дополнительные услуги.
• Получать дополнительные материальные средства в процессе ведения хозяйства.
• Организовывать собрания и оповещать жильцов о них.
• Управлять персоналом, выполняющим ремонтные работы здания.
• Контролировать уплату взносов и платежей в обозначенный период.
• Оформлять необходимую документации.

Председатель ТСЖ

Этот показатель напрямую зависит от размеров товарищества и вверенного общедомового имущества. Особое место в этой структуре занимает председатель, поскольку фактически именно он организует всю работу правления.

Избрание председателя

Процесс выбора председателя регулируется Жилищным кодексом РФ, а именно ст. 147, и уставом ТСЖ. Согласно этим документам существуют условия, при выполнении которых, можно занять место представителя товарищества.

За что отвечает председатель ТСЖ, расскажет это видео:

Критерии выбора

• Он является членом товарищества. Для этого необходимо написать заявление о вступлении по определенной форме.
• Он состоит в правлении ТСЖ;
• Он является собственником помещения или его части.
• Не является лицом, работающим по трудовому договору в товариществе, а также сотрудником подрядной организации, исполняющей работы с данным ТСЖ. (ст. 147 ЖК РФ).

Выборы на место председателя считаются состоявшимися, если за кандидата проголосовала большая часть членов правления. Следуя уставу может быть предложен для использования иной вариант – за кандидата проголосует большая часть собственников, которые присутствуют на общем собрании.

Устав товарищества определяет срок действия полномочий председателя, но ЖК РФ ограничивает его до 2-х лет. По истечении срока выполнения своих обязанностей представителем правления, можно снова выдвинуть свою кандидатуру и быть переизбранным.

Права и обязанности председателя

ЖК РФ, в статье 149, раскрывает правовое положение председателя.

ЖК РФ, Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

2. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Согласно этому документу, он становится организатором работы ТСЖ и руководителем органа правления. Это наделяет его определенной совокупностью полномочий и обязанностей.

Права:

• Может совершать действия от имени ТСЖ, не имея доверенности.
• Может ставить подпись на документах товарищества.
• Может оформлять сделки и договора, связанные с эксплуатацией здания и его обслуживанием.

Иерархия власти в ТСЖ. Фото:wikireading.ru

Основной задачей председателя ТСЖ в лице управляющего, является обеспечить бесперебойную работу правления, и тем самым создать наиболее комфортные условия для жильцов дома. Отсюда вытекают его функции:

• Разработка и представление для утверждения документации, регулирующей деятельность наемных работников и другие, связанные с этим.
• Управление персоналом, нанятым в организацию официально.
• Контроль за подрядчиками, выполняющими работы по ремонту и обслуживанию здания.
• Назначение общих собраний, их организация и проведение.
• Ведение отчетной документации, которая связана с работой товарищества.
• Принятие жалоб и недовольств от собственников и исправление установленных недостатков.

Поскольку на плечи председателя ложится выполнение достаточно большого объема работы, возможен вариант найма сотрудников, например, бухгалтера и т.д.

Оформление Трудового договора: да или нет

Ответ на этот вопрос можно найти в ЖК РФ, статья 147. В ней прописано, что членом правления не может стать лицо, с которым товарищество заключило трудовой договор. Учитывая, что председатель должен быть избран из состава правления, следовательно, заключение с ним Трудового договора исключается. Поэтому Трудовой договор однозначно не заключается.

Вознаграждение председателя

Так как положение председателя не предполагает заключение с ним Трудового договора, следовательно, зарплата ему не предусмотрена. Но учитывая возложенные на него обязанности и функции, он может рассчитывать на другой материальный стимул – вознаграждение.

Если часть функций делегирована, например, бухгалтеру или управляющему, размер вознаграждения будет значительно ниже. Вознаграждение в обязательном порядке облагается налогами, и отчисляются взносы в страховые фонды: удерживается НДФЛ, взносы в ФСС и т.д.

Сфера ответственности

Председатель ТСЖ официально какую – либо должность, следовательно, должностным лицом не является. Поэтому следует учитывать, что при возникновении внештатных ситуаций он не несет ответственность. Эту ношу взваливает на себя юридическое лицо, которым является ТСЖ.

Что прописано в ГК РФ, ст. 53, об обретении вместе со статусом юридического лица гражданских прав и обязанностей.

ГК РФ Статья 53. Органы юридического лица

1. Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

Порядок образования и компетенция органов юридического лица определяются законом и учредительным документом.

Учредительным документом может быть предусмотрено, что полномочия выступать от имени юридического лица предоставлены нескольким лицам, действующим совместно или независимо друг от друга. Сведения об этом подлежат включению в единый государственный реестр юридических лиц.

2. В предусмотренных настоящим Кодексом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.

3. Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Такую же обязанность несут члены коллегиальных органов юридического лица (наблюдательного или иного совета, правления и т.п.).

4. Отношения между юридическим лицом и лицами, входящими в состав его органов, регулируются настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним законами о юридических лицах.

КоАП также возлагает ответственность за ненадлежащее выполнение обязанностей на юридическое лицо, а не председателя. Например, об этом ст. 7.22 и 7.23, в которых прописано о нарушениях правил и нормативов, связанных с коммунальными услугами, а также содержанию и ремонту жилых помещений.

КоАП РФ, Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, —

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Уголовный Кодекс РФ не освобождает председателя от статьи 160, п.1 «Присвоение или растрата».

УК РФ, Статья 160. Присвоение или растрата

1. Присвоение или растрата, то есть хищение чужого имущества, вверенного виновному, —

наказываются штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до двухсот сорока часов, либо исправительными работами на срок до шести месяцев, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок.

2. Те же деяния, совершенные группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, —

наказываются штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.

3. Те же деяния, совершенные лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, —

наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до полутора лет или без такового, либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до десяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного месяца либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового.

4. Деяния, предусмотренные частями первой, второй или третьей настоящей статьи, совершенные организованной группой либо в особо крупном размере, —

наказываются лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.

Основываясь на ней, предусмотрено возможное наказание в форме штрафа в размере до 120 000 рублей, обязательные работы или исправительные работы и т.д.

Ведение отчетности

Информация, предоставляемая в составе отчета, включает в себя следующее:

• Состав ТСЖ. В нем прописан полный состав лиц, входящих в товарищество, и изменения, которые произошли в этом списке за отчетный период.
• Проделанные работы и расходы, с этим связанные. Указываются все виды произведенных работ и проводится анализ потраченных на это средств за отчетный период.
• Информация о ЧП и авариях, произошедших в этот период, и расходы на их ликвидацию.
• Поступление доходов в бюджет ТСЖ и их расход.
• Отчет о пройденных проверках контролирующих органов с приведением соответствующих актов.
• Информация о договорах с коммунальными службами и организациями, осуществляющими работы в данном жилом доме.
• Случаи порчи общедомового имущества и затраты на исправление нанесенного вреда.

Смена председателя ТСЖ раньше истечения срока полномочий

Срок выполнения полномочий на месте представителя правления ограничен и не превышает срок в 2 года. Но бывает немало случаев, когда существует необходимость сменить председателя досрочно.

Все о зарплате председателя ТСЖ, можно узнать из этого видео:

Самостоятельный уход с положения председателя

После этого правление назначает общее собрание, где решается смена председателя раньше срока и определяется порядок выбора другого. Если с правлением возникают проблемы, можно самостоятельно обратиться в органы налоговой службы, для подачи заявления и оформления всех документов.

Смена председателя решением членов товарищества

Причинами досрочной смены председателя могут быть: ненадлежащее исполнение возложенных обязанностей, инициатива кого – то из собственников, жалобы, недовольство и т.п. Для смены председателя собирают общее собрание, на котором поднимают вопрос о переизбрании другого кандидата.

Выдвинуть подобное предложение может любой собственник и собрание может быть внеочередным. При принятии определенного решения, его необходимо обязательно запротоколировать. Его должен подписать и «бывший» председатель. При его отказе подписывать протокол, необходимо отметить сам факт отказа от подписи.

После этого нужно обратиться в ФНС для внесения изменений в документацию товарищества. А также проверить и изменить необходимую информацию в самом уставе. Помимо этого на председателя нередки случаи подачи жалоб в жилищную инспекцию и даже в прокуратуру.

Для этого должны иметься веские основания: проблемы с подачей коммунальных услуг, подозрение на растрату средств товарищества и т.п. Можно сделать вывод, что положение председателя ТСЖ несет не только много полномочий и определенное положение руководителя, но и большую ответственность и много работы.